. Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii. Zacznijmy od: 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. 4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2. Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić: mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności, w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży. Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu: #20 Co konkretnie oznaczają określenia: opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty? Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie: 5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Par. 5 nakazuje zatem: datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.: 👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste? należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego. . Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano: Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania). . Ale uwaga!!! Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania! Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu: jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste? czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana, wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w. . Uwaga 1 do tego tematu. Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” . W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem. Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”. Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną. . Uwaga 2 do tego tematu. Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że: Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty). O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw. . Uwaga 3 do tego tematu. Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego. Zajrzyj przy okazji do wpisów: #17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego? oraz #14 Czy nadal dokonuje się wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe? Mogą Cię zainteresować! Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu! Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu! ——————– Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości. Zapraszam!